Un crédito hipotecario manejado con responsabilidad
es un paso importante para construir un patrimonio firme.
La vivienda es el patrimonio más importante con el que puede contar una familia y a veces la única forma de conseguirlo es a través de un crédito hipotecario, pues para muchos resulta imposible contar con el dinero de contado para comprar una casa o departamento.
La elección de un crédito hipotecario no es algo que deba tomarse a la ligera, considerando que dada la variedad de alternativas es fácil dejarse llevar con las primeras opciones. Existen muchas alternativas ofrecidas por entidades no financieras y financieras como los Institutos de vivienda Infonavit y Fovissste, Bancos, Sofoles y Sofomes.
Para saber qué institución es la que le ofrece mayores beneficios le sugerimos comparar, entre otros elementos, la tasade interés que maneja cada institución, el Costo Anual Total (CAT) a fin de saber qué institución le cobra menos por un crédito hipotecario, así como el límite del crédito, el pago al millar, el valor máximo de la vivienda, el enganche requerido yel plazo en que se debe pagar el crédito. También es útil buscar las mejores condiciones, como pueden ser la no penalidad por el anticipo de pagos o la libertad de sustituir a la institución financiera acreedora. Tome en cuenta que entre mayor es el plazo mayores serán los intereses que se pagarán.
Una vez que haya elegido, tendrá que celebrar con la institución financiera un contrato denominado de apertura de crédito con garantía real, mediante el cual la institución se obliga a poner a disposición de usted una suma de dinero para la adquisición de su casa-habitación en los términos pactados, la cual deberá restituir con los intereses, gastos y comisiones establecidos en el contrato, dejando como garantía de cumplimiento del pago una hipoteca en favor de la institución financiera sobre la vivienda que adquiera[1].
En el contrato de hipoteca existen dos partes: el acreedor (la persona que otorga el crédito, y en favor de la cual se acuerda la hipoteca) y por otra parte el acreditado (la persona que solicita el crédito y que garantiza con un bien inmueble el pago de su deuda).
Es importante saber que el inmueble no deja de estar hipotecado por el hecho de venderlo o porque cualquier otro motivo cambie de dueño.
Las cláusulas más importantes que debe encontrar en un contrato de Apertura de crédito con garantía real son:
- La obligación de contratar un seguro de vida y/o de otro tipo (por ejemplo seguro contra daños, desempleo, invalidez, etc.): con este tipo de seguros no sólo se protege a la garantía, sino también al acreditado, ya que en caso de que suceda algo que no le permita seguir pagando, no tendrá que continuar haciéndolo, ya que aunque el beneficiario de los seguros será el banco, el pago que haga la aseguradora libera al cliente de cualquier responsabilidad, a él o a sus herederos.
- Por qué y cuánto se cobrará de comisiones: aunque las razones pueden variar de un banco a otro, cada uno los hará saber al cliente antes de empezar a cobrarlos.
- Forma de cálculo de los intereses, tanto normales como por retraso: esta explicación debe ser entendible para el cliente; igualmente deberá ser explicado por el funcionario del banco. En esta cláusula se indicarán los índices o tasas de referencia que se utilizarán para determinar las cantidades a pagar.
- El calendario de los pagos y la forma de aplicarse cada una: se debe explicar por cuanto y cuando se deben hacer los pagos que hará el cliente, y las consecuencias de no pagar o de pagar en forma retrasada.
- Descripción de la garantía hipotecaria y los términos de la misma: se deberá detallar qué es lo que se está dando en garantía, la cantidad por la que se da la garantía, el orden en el que se pagará a los acreedores, datos de inscripción en el Registro Público, y las características particulares de cada caso.
- Régimen de ejecución de la garantía: se establece en qué casos y bajo qué condiciones el banco podrá disponer de la garantía cuando el cliente no cumpla con sus compromisos.
- La o las relativas a los medios de impugnación: se refiere a la forma en que se reclamarán ante los juzgados y demás autoridades el cumplimiento de alguna obligación que se considere no cumplida, bien por el banco o por el acreditado.
La hipoteca se extingue en los siguientes supuestos:
- Cuando el deudor cumple su obligación de pago, obligación principal, en consecuencia se extingue la hipoteca por ser un contrato accesorio.
- Cuando ya no exista el bien hipotecado.
- Cuando el deudor ya no tenga derecho sobre el bien hipotecado.
- Cuando prescriba la acción hipotecaria.
- Por tener una sola persona el carácter de deudor y acreedor.
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